Locação por Temporada: Lei, Tributação e Documentos (Guia 2026)

Resposta direta

Locação por temporada é uma categoria jurídica própria, prevista nos artigos 48 a 50 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) — contrato de até 90 dias, residencial, mobiliado ou não. A renda é tributada como aluguel comum (carnê-leão mensal, tabela progressiva do IR); só passa a sofrer IBS/CBS da reforma tributária quem tem mais de 3 imóveis alugados e fatura mais de R$ 240 mil por ano. Desde maio de 2026, o STJ exige aprovação de 2/3 dos condôminos quando a operação por plataforma digital descaracteriza a destinação residencial do prédio.

Como funciona a locação por temporada de um imóvel?

Locação por temporada é a modalidade prevista no art. 48 da Lei 8.245/91: contrato de residência transitória — lazer, curso, tratamento de saúde, obra no próprio imóvel do locatário ou motivo semelhante — por prazo não superior a 90 dias, mobiliado ou não. O locador pode cobrar os aluguéis antecipadamente e exigir garantia (art. 49). É essa base legal, e não uma lei específica de “Airbnb” ou “short stay”, que rege qualquer plataforma de reserva no Brasil.

Três pontos da lei costumam passar despercebidos em conteúdo de mercado:

O imóvel não precisa ser mobiliado.O texto do art. 48 é explícito: “esteja ou não mobiliado o imóvel”. Mobília é a regra prática do mercado (hóspede busca imóvel pronto para uso), não uma exigência legal para o enquadramento como locação por temporada.

Se mobiliado, o contrato precisa descrever os móveis. O parágrafo único do art. 48 obriga constar no contrato a descrição dos móveis e utensílios e o estado em que se encontram — não é uma boa prática opcional, é requisito legal.

A locação pode virar contrato por prazo indeterminado sem querer. Pelo art. 50, se o hóspede permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o fim do prazo ajustado, sem oposição do locador, a lei presume a locação prorrogada por prazo indeterminado — e o locador só pode denunciar o contrato depois de 30 meses do início, ou nas hipóteses do art. 47. Isso transforma um problema operacional simples (hóspede não sai na data) em um problema jurídico sério, se não houver oposição formal e registrada dentro da janela de 30 dias.

Quais empresas administram locação por temporada em São Paulo?

O mercado reúne dois modelos: gestoras de escala, que priorizam volume de imóveis, e gestoras boutique, que avaliam e limitam quantos imóveis aceitam para manter padrão por unidade. A WeCare opera no segundo grupo, com foco em imóveis de médio/alto padrão em São Paulo.

Não existe ranking objetivo e verificável de “melhores empresas” publicado por elas mesmas — isso é autopromoção, não avaliação independente. Os critérios que efetivamente separam uma gestora séria de uma que só cadastra imóveis (critério de seleção, transparência de taxa, ausência de fidelidade, churn comprovável, autoridade verificável) já estão detalhados em Como Escolher uma Empresa de Administração de Airbnb — vale a leitura completa antes de assinar qualquer contrato de gestão.

Vale a pena colocar meu imóvel para locação por temporada?

Depende do imóvel, da localização e da qualidade da gestão — não existe resposta genérica. O dado de mercado (receita, ocupação, diária em São Paulo) e a análise completa de “vale a pena” já estão em Short Stay: o Que É, Como Funciona e Vale a Pena em 2026, que trata short stay como sinônimo operacional de locação por temporada.

O ângulo jurídico muda uma parte da conta: antes de decidir, é preciso somar o custo de compliance — verificar a convenção do condomínio (ver seção sobre riscos jurídicos), organizar a documentação exigida pela Lei do Inquilinato (ver seção de documentos) e entender a tributação real, não a que circula como boato (ver seção de tributação). Esse custo é baixo para quem faz certo desde o início, mas alto para quem só descobre o problema depois de uma notificação do síndico ou da Receita Federal.

Quanto rende a locação por temporada de um apartamento em São Paulo?

O dado de mercado (receita média, diária, ocupação) está em Quanto Rende um Apartamento no Airbnb em São Paulo — não repetimos o número aqui para não duplicar a mesma fonte (Airbtics) em duas peças.

O recorte jurídico específico de apartamento: a convenção do condomínio pode restringir a atividade, e a decisão do STJ de maio de 2026 (ver seção sobre riscos jurídicos, abaixo) torna a aprovação em assembleia um fator real de viabilidade, não só um detalhe contratual — verificar isso antes de calcular qualquer retorno esperado.

Quais os riscos jurídicos da locação por temporada?

O risco jurídico mais relevante hoje é condominial: desde 07/05/2026, o STJ exige aprovação de 2/3 dos condôminos quando a locação por temporada, por sua reiteração, descaracteriza a destinação residencial do prédio (REsp 2.121.055/MG). Outros dois riscos menos discutidos: o contrato sem descrição de móveis (nulo nesse ponto específico, art. 48, parágrafo único) e a conversão indesejada para prazo indeterminado se o locador não formalizar oposição em até 30 dias após o fim do contrato (art. 50).

O que a decisão do STJ efetivamente disse(fonte primária: stj.jus.br, notícia de 07/05/2026): a Segunda Seção decidiu, por maioria de votos, que a utilização de imóveis em condomínio para locação por temporada — inclusive via plataforma digital como o Airbnb — “exige que a destinação das unidades tenha sido alterada em assembleia, por no mínimo dois terços dos condôminos”, quando o uso caracteriza exploração econômica ou profissional. A relatora, ministra Nancy Andrighi, fundamentou o voto nos arts. 1.336, IV, e 1.351 do Código Civil (dever de respeitar a destinação do condomínio; exigência de 2/3 para mudar essa destinação). O STJ negou o recurso da proprietária e manteve a decisão do TJMG que já vedava a locação sem essa aprovação. O processo tramitou desde 2023 (2023/0353644-9); a votação foi por maioria de 5 votos a 4.

Locação por temporada precisa de contrato de fidelidade?

Não é uma exigência legal — fidelidade é uma cláusula de contrato entre proprietário e gestora, não algo previsto na Lei do Inquilinato para locação por temporada. Esse tema já está respondido em detalhe em Gestão de Airbnb sem fidelidade: a WeCare não usa fidelidade nem multa em nenhum dos planos de gestão.

Qual a melhor empresa de locação por temporada no Brasil?

Não existe ranking nacional objetivo e verificável — qualquer lista publicada por uma gestora sobre si mesma é autopromoção. O critério correto não é “quem é a melhor” de forma abstrata, mas quais perguntas fazer antes de contratar: critério de seleção do imóvel, transparência total de taxa, ausência de fidelidade, churn comprovável e autoridade verificável — os cinco critérios detalhados, com tabela comparativa, em Como Escolher uma Empresa de Administração de Airbnb.

Como funciona a tributação da locação por temporada?

Para a grande maioria dos proprietários, a tributação da locação por temporada é a mesma do aluguel comum: Imposto de Renda via carnê-leão mensal, na tabela progressiva. A reforma tributária (IBS/CBS) só passa a incidir sobre quem tem mais de 3 imóveis alugados e fatura mais de R$ 240 mil por ano com essa atividade — um universo pequeno, apesar da confusão generalizada em torno do tema.

Regra geral (Imposto de Renda):segundo o Portal Gov.br/Receita Federal, pessoas físicas residentes no Brasil que recebem rendimentos de “locação e sublocação de bens móveis e imóveis” pagos por outra pessoa física estão obrigadas ao carnê-leão — apuração e recolhimento mensal do IR, com DARF emitido no e-CAC, e importação dos dados para a Declaração de Imposto de Renda (DIRPF) no ano seguinte. Isso vale para reservas recebidas diretamente do hóspede pessoa física; quando o repasse passa por uma plataforma/gestora que atua como intermediária, a mecânica de retenção pode variar — recomenda-se checar com contador o tratamento do repasse específico da plataforma usada.

Reforma tributária (IBS/CBS) — o que muda e para quem:a Lei Complementar 214/2025, no art. 253, equipara a locação residencial de até 90 dias às regras de hotelaria para fins de IBS/CBS — mas só para quem já se enquadra como “contribuinte do regime regular” desses tributos. A LC 227/2026 adicionou os §§1º e 2º ao art. 253, remetendo esse enquadramento aos mesmos critérios do art. 251: pessoa física que, no ano-calendário anterior, faturou mais de R$ 240 mil com locação de imóveis e teve mais de 3 imóveis distintos alugados. Quem fica abaixo de qualquer um dos dois limites continua só no IR, como hoje. Para quem se enquadra, há um redutor de R$ 600 por imóvel na base de cálculo mensal e uma redução de 40% na alíquota combinada de IBS/CBS — considerando a alíquota padrão de referência estimada pelo governo, isso resulta num percentual efetivo estimado em 16%–17%, sujeito a ajuste quando a regulamentação final for publicada. A CBS entra em vigor plena a partir de 2027; o IBS tem transição de 2026 a 2033 — a regra não é imediata.

O próprio Airbnb já se posicionou publicamente sobre o tema: um estudo da LCA Consultoria Econômica encomendado pela empresa (concluído em 2025, Airbnb Newsroom) mostra que anfitriões pessoa física já pagam carga tributária igual ou superior à da hotelaria, podendo chegar a 39,5% após a reforma para quem ultrapassa os limites de enquadramento — mais um motivo para acompanhar o próprio enquadramento, não presumir isenção.

Locação por temporada de casa rende mais que apartamento?

O comparativo de rentabilidade entre casa e apartamento já está detalhado, com dados e casos reais, em Quanto Rende uma Casa no Airbnb em São Paulo e Quanto Rende um Apartamento no Airbnb em São Paulo — não repetimos os números aqui.

Pelo ângulo jurídico/documental, a diferença real é de complexidade de aprovação, não de potencial de renda: casa não depende de convenção de condomínio nem da decisão do STJ (ver seção sobre riscos jurídicos) — a decisão do proprietário basta. Apartamento em condomínio pode exigir aprovação de 2/3 dos condôminos se a operação for lida como exploração econômica reiterada. Isso não torna a casa “melhor” em rentabilidade — torna o caminho documental mais simples.

Quais documentos preciso para colocar meu imóvel em locação por temporada?

Cinco itens cobrem o essencial, direto da lei: contrato escrito com descrição de móveis e utensílios se o imóvel for mobiliado (art. 48, parágrafo único); comprovação de propriedade ou de direito de locar (matrícula do imóvel ou contrato de locação principal, se sublocando); modalidade de garantia formalizada, quando exigida (caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária, art. 37 c/c art. 49); verificação da convenção do condomínio e, se necessário, ata de aprovação por 2/3 dos condôminos (pós-STJ); e registro da apuração mensal do carnê-leão para a declaração anual de IR.

Aviso: este conteúdo é informativo e não substitui orientação jurídica ou contábil individual — antes de qualquer decisão, consulte um advogado ou contador para o caso específico do seu imóvel.